เช่าพื้นที่ขายของ ต้องพิจารณาอะไรบ้าง ?

การค้าขายสินค้า ถือเป็นแนวทางการริเริ่มทำธุรกิจที่ง่าย และเป็นพื้นฐานมากที่สุดในโลก ซึ่งหนึ่งในวิธีการที่เป็นที่นิยมและมักใช้เป็นตัวเลือก อันดับแรกๆในหมู่บรรดาพ่อค้าและแม่ค้ามือใหม่ก็คือ ‘การเช่าพื้นที่ขายสินค้า’ เหตุผลที่เป็นเช่นนั้นก็เพราะมีความสะดวก และมีองค์ประกอบอื่นๆที่ เกื้อหนุนต่อการดำเนินธุรกิจมากกว่าที่จะไปเปิดหน้าร้านขายสินค้าเป็นของตนเอง แต่การที่จะเช่าพื้นที่ขายสินค้าให้ประสบความสำเร็จได้นั้นมัน เป็นเรื่องของศาสตร์และศิลป์มากกว่าที่จะยึดเอาความถูกใจเป็นหลักแต่เพียงอย่างเดียวจึงจำเป็นต้องมีหลักเกณฑ์และวิธีพิจารณาที่ดีในการเลือก หาสถานที่ขายสินค้าด้วย ซึ่งเทคนิคและวิธีการคัดเลือกสถานที่ขายสินค้าที่น่าจะเหมาะสมกับผู้ประกอบการมีดังต่อไปนี้

1. สถานที่ขายสินค้า

สถานที่ขายสินค้าเป็นสิ่งแรกที่ผู้ประกอบการจะต้องทำการพิจารณา ตรวจสอบดูก่อนเป็นอันดับแรก อันเนื่องมาจากสถานที่ที่แตกต่างกัน กลุ่มลูกค้า เป้าหมายและสินค้าที่จะนำมาวางจำหน่าย ก็ย่อมแตกต่างกันออกไปด้วย เช่น ถ้าผู้ประกอบการเลือกที่จะเช่าพื้นที่ขายสินค้าภายในห้างสรรพสินค้า แน่นอนว่ากลุ่มเป้าหมายก็ย่อมจะมีกำลังซื้อมากกว่าเป็นธรรมดา แต่ในทางกลับกันถ้าเลือกที่จะเช่าพื้นที่ขายตามตลาดนัดหรือตลาดเปิดท้ายแน่ นอนว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคก็ลดลงตามไปด้วย ดังนั้นผู้ประกอบการจะต้องเลือกสถานที่ให้เหมาะสมที่สุดกับรูปแบบลักษณะการค้าขายสินค้าของตน เองเป็นหลัก จึงจะเป็นแนวทางการเริ่มต้นที่ถูกต้องที่สุดนั่นเอง

2. ทำเลพื้นที่ขายสินค้าที่ได้

เป็นสิ่งที่ได้รับการพิสูจน์มาแล้วว่า ถึงแม้แบรนด์ยี่ห้อผู้จัดจำหน่ายและตัวสินค้า รวมถึงปัจจัยอื่นๆจะมีความเหมือนกันหมดทุกกระเบียดนิ้ว แต่แตก ต่างกันที่ทำเลที่ตั้งของร้านค้าภายในสถานที่แห่งเดียวกัน จะสร้างความแตกต่างในเรื่องของยอดขายและรายได้เป็นจำนวนมาก อย่างเช่น ร้าน แฟรนไชส์ขายผลไม้เจ้าหนึ่งได้จองพื้นที่ขายสินค้าไว้ 2 จุดภายในห้างสรรพสินค้าที่เดียวกัน คือบริเวณประตูทางเข้า A และประตูทางออก B ปรากฎว่าร้านที่อยู่บริเวณ A มียอดในแต่ละวันขายสินค้าได้ไม่ต่ำกว่า 7,500 บาทขึ้นไป

ในขณะที่บริเวณพื้นที่ B มียอดขายไม่เคยได้มากกว่า 1,800 บาทเลยแม้แต่ครั้งเดียว ทั้งๆที่เคยลองสลับสับเปลี่ยนพนักงานขายของทั้งสองพื้นที่ดูแล้วแต่ยอดขายของพื้นที่ B ก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นแต่ประการ ใด จึงเห็นได้ว่าทำเลที่ตั้งมีผลต่อเรื่องของยอดขายเป็นอย่างมาก ดังนั้นผู้ประกอบการควรเลือกทำเลที่ดีที่สุด มีกลุ่มลูกค้าเดินผ่านหน้าร้านเป็น ประจำและจำนวนมาก อีกทั้งยังเป็นจุดเด่นที่ลูกค้าสามารถมองเห็นได้โดยง่าย จึงจะเป็นทำเลที่ตั้งร้านค้าที่ดีที่สุด ไม่ควรเลือกพื้นที่ที่เป็นมุมอับ หรืออยู่ตามหน้าห้องน้ำเป็นอันขาด

3. กฎระเบียบของสถานที่

ผู้ประกอบการควรที่จะต้องพิจารณาในเรื่องของกฎระเบียบการใช้สถานที่เอาไว้ก่อนที่จะตัดสินใจเลือกทำสัญญาเช่าพื้นที่ขายสินค้า เพราะในแต่ละ สถานที่ได้กำหนดขอบเขตข้อบังคับที่ค่อนข้างจะมีความแตกต่างกันมาก อาทิเช่น ในห้างสรรพสินค้าหลายแห่งได้มีข้อกำหนดที่ชัดเจนว่าห้ามมิให้ผู้ ประกอบการใช้แก๊สและทำพื้นเปียกน้ำเป็นอันขาดมิเช่นนั้นจะถูกปรับและยึดเงินประกัน จึงกลายเป็นอุปสรรคสำหรับร้านค้าที่ขายอาหารที่ต้อง เปลี่ยนไปเป็นการใช้เตาไฟฟ้าและตู้เย็นแช่สินค้าแทนที่จะเป็นลังน้ำแข็งจึงทำให้ต้นทุนสูงขึ้นแล้วรสชาติอาหารก็ยังเปลี่ยนไปด้วย

แต่ถ้าผู้ ประกอบการเลือกจะเช่าพื้นที่ตามตลาดนัดแน่นอนว่าจะไม่มีข้อจำกัดในเรื่องดังกล่าวเลยแต่จะเกิดปัญหาในเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกเช่นไฟฟ้า การทำความสะอาด และการดูแลความปลอดภัยของร้านค้าภายหลังจากขายของเสร็จแทน ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องทำทุกสิ่งทุกอย่างด้วยตนเอง จึง ต้องชั่งใจเอาเองว่ารูปแบบธุรกิจของผู้ประกอบการสามารถยอมรับกฎระเบียบของสถานที่ไหนได้มากกว่ากัน นอกจากนี้ควรพิจารณาในเรื่องของ สาธารณูปโภคพื้นฐานที่มีให้และราคาต่อหน่วยเป็นหนึ่งในเกณฑ์พิจารณาด้วย

4. ขนาดพื้นที่กำหนดรูปแบบการจัดร้าน

ในส่วนของจำนวนพื้นที่ที่ทางเจ้าของสถานที่และห้างสรรพสินค้าหรือตลาดนัดแบ่งให้เช่าก็เป็นหนึ่งในหัวข้อหลักที่ผู้ประกอบการจะต้องหยิบขึ้นมา เป็นประเด็นและหัวข้อถกเถียง เพราะจำนวนพื้นที่ที่ได้มาจะมีส่วนสำคัญที่ส่งผลต่อรูปแบบการจัดร้านของผู้ประกอบการ โดยขอให้ผู้ประกอบการใช้ หน่วยวัดเป็นตารางเมตรเท่านั้น เพราะมีความละเอียดและเป็นมาตรฐานสากล ที่สามารถใช้เปรียบเทียบกับพื้นที่ขายสินค้าที่อื่นๆได้

ซึ่งบางพื้นที่ ที่น้อยกว่าแต่มีราคาแพง หรือเทียบเท่ากับพื้นที่ที่มีเนื่อที่ใช้สอยมากกว่า อันมีที่มาจากอยู่ในทำเลที่ดีก็ เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการต้องนำมาคิดคำนวน หาจุดคุ้มทุนเช่นกัน นอกจากนี้การรักษาพื้นที่มิให้ร้านค้าข้างเคียงเข้ามากินพื้นที่เลยบริเวณของตนก็เป็นส่วนหนึ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องเคร่งครัดให้ มาก เพราะเรื่องดังกล่าวมักจะเกิดขึ้นเป็นประจำในการเช่าพื้นที่ขายสินค้า

5. วัน เวลา และจุดพีคสุด คือตัวบ่งบอกรายได้

ในเรื่องดังกล่าวนี้สำหรับการเช่าพื้นที่ขายของ ในห้างสรรพสินค้ามักจะไม่ค่อยมีปัญหามากนัก เพราะมีระยะเวลาบ่งบอกที่ชัดเจนอยู่แล้ว และสามารถกำหนดบอกได้ว่า จุดพีคสุดที่ผู้คนจะมาเดินซื้อสินค้าคือเวลาใด (ซึ่งส่วนมากจะเป็นวันเสาร์และอาทิตย์) แต่มักจะไปเกิดปัญหา กับการเช่าพื้นที่ขาย สินค้าตามตลาดนัดเสียเป็นส่วนใหญ่ เพราะไม่ได้เปิดให้ค้าขายได้ทุกวัน และเวลาการเปิด-ปิดก็ไม่ได้ถูกระบุลงไปอย่างตายตัวขึ้นอยู่กับว่าใครตั้ง ร้านค้าเสร็จก่อนก็เริ่มขายได้เป็นสำคัญ ลูกค้าส่วนมากจึงมักเป็นขาจรเสียเป็นส่วนใหญ่ทำให้คาดคะเนในเรื่องของช่วงเวลาที่พีคที่สุดในการขายสินค้า ค่อนข้างยาก จึงจำเป็นที่ผู้ประกอบการจะต้องพิจารณาและวางแผนเพื่อทำการประเมิณรายได้ล่วงหน้าในแต่ละเดือนด้วย เพื่อหาจุดคุ้มทุนในการ ขายสินค้านั่นเอง

6. ประเมินกลุ่มลูกค้าเพื่อกำหนดรูปแบบการขาย

“เศรษฐีมักไม่เดินในที่แออัด ยาจกมักไม่เดินในที่สบาย” เป็นคำที่อธิบายที่บ่งบอกถึงสถานที่และกลุ่มลูกค้าที่มาเดินซื้อของซึ่งมีความเกี่ยวเนื่องกัน ได้เป็นอย่างดี เพราะแน่นอนว่าในสถานที่แห่งหนึ่งไม่ได้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าทุกประเภท เช่น ในห้างสรรพสินค้ามักจะเป็นแหล่งรวบรวมของผู้ บริโภคที่มีกำลังซื้อเสียเป็นส่วนใหญ่ จึงเหมาะสมที่จะขายสินค้าที่มีคุณภาพดีและราคาในระดับพอประมาณสมเหตุสมผล

แต่ถ้าเป็นในตลาดนัด เกือบจะมากกว่า 50% ของผู้ที่เดินมักจะเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่สูงนักที่ปรารถนาจะได้สินค้าดีราคาถูกเสียเป็นส่วนใหญ่พร้อมทั้งในเรื่องจำนวนปริมาณที่ มากกว่าเป็นสำคัญ ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องเลือกเช่าสถานที่ขายสินค้าโดยประเมินจากกลุ่มคนที่มาเดินในพื้นที่ดังกล่าวให้มีความเหมาะสมกับ สินค้าที่ตนเองจะวางจำหน่ายเป็นสำคัญด้วย เพราะแน่นอนว่าสินค้าคุณภาพดีแต่ราคาแพงมักจะขายไม่ออกในตลาดนัดอย่างแน่นอน

7. ราคาค่าเช่า และเงินประกัน

เรื่องสำคัญอันดับสุดท้ายก็คือเรื่องของราคาค่าเช่าและเงินประกันที่ต้องจ่ายในการทำสัญญาเช่าพื้นที่ ซึ่งการที่จะดูว่าราคาค่าเช่าในพื้นที่ไหนมีความ เหมาะสมมากที่สุดเป็นสิ่งที่ทำได้ค่อนข้างลำบากนอกจากจะต้องทดลองขายสินค้าในพื้นที่จริงเสียก่อนประมาณสัก 1-3 เดือน จึงจะสามารถวิเคราะห์ ได้ แต่หากมีเงินทุนที่จำกัดไม่สามารถยืนระยะได้ถึงขนาดนั้น ขอแนะนำให้ใช้รูปแบบวิธีการประเมินอย่างคร่าวๆ เช่น ใน 1 วันจะสามารถขาย สินค้าได้เป็นจำนวนเท่าไหร่ตามยอด แล้วจึงนำมาหักด้วยต้นทุนทุกประเภท ค่าจ้างแรงงาน (ถ้ามี)

เมื่อได้จำนวนเงินสุทธิแล้วให้นำมาลบด้วยค่า เช่าในแต่ละวัน (ถ้าค่าเช่าเป็นรายเดือนให้นำมาหารด้วยจำนวนวันที่ขายในแต่ละเดือน) ซึ่งผลลัพธ์ที่ได้ออกมาคือกำไรในแต่ละเดือน ให้พิจารณา ดูว่าจำนวนเงินเท่านี้ผู้ประกอบการสามารถอยู่ได้หรือไม่ แต่ถ้าผลลัพธ์ออกมาติดลบขอแนะนำให้ลองเลือกสถานที่อื่นๆในการขายสินค้าน่าจะดีที่สุด

สิ่งสำคัญคือผู้ประกอบการจะต้องทำการประเมินเบื้องต้นเพื่อหาจุดคุ้มทุนให้ได้เสียก่อนจึงจะสามารถตัดสินใจได้ว่าราคาค่าเช่าดังกล่าวพอที่จะสู้ไหว หรือไม่นั่นเอง การจะทำธุรกิจค้าขายในยุคสมัยนี้ให้ประสบความสำเร็จได้นั้น สำคัญที่ว่าผู้ประกอบการต้องใช้รูปแบบการคิดที่มีแบบแผนและจัด ระบบการทำงานในรูปแบบการทำธุรกิจ ในลักษณะของมืออาชีพเป็นสำคัญ เพราะสามารถให้ข้อมูลเพื่อใช้ประกอบการคิดวิเคราะห์ที่ละเอียดมากจึง ช่วยให้สามารถวางแผนการการค้าขาย และค้นหาจุดคุ้มทุนได้รวดเร็วยิ่งขึ้น อันจะทำให้เม็ดเงินที่ใช้จ่ายลงไปสามารถงอกเงยและให้ดอกออกผลที่ผู้ ประกอบการสามารถหยิบจับได้อย่างเป็นรูปธรรม

ขอบคุณข้อมูลจาก :  Incquity (http://www.incquity.com)